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賃貸借契約における更新料の有効性
カテゴリ: 法律関係 / テーマ: 政治・経済・社会問題なんでも / ジャンル: 政治・経済
平成23年7月15日、賃貸借契約における更新料の有効性についての最高裁判所の判決がありました。下級審レベルでは判断が分かれており、最高裁判所の判断が注目されていました。
地裁・高裁レベルでは更新料の規定の有効性を否定する判決もあり、賃借人側にとっては有利なものでした。

結論として最高裁判所は、更新料の規定を原則有効としました。原則というのは、更新料の金額が賃料などから考えて高額すぎる場合については無効とするからです。
最高裁判所は、更新料の正当性について
① 賃料の補充ないし前払い
② 賃借人も円滑に賃借できるようになる = 賃貸借契約を継続するための対価
③ 今まで裁判所においても更新料が無効とは考えられずに事件が進められてきた
  ※慣習としてあったということもかかわります
という3点をあげて、賃借人側の消費者契約法10条違反(消費者に一方的に不利な条項は無効)の主張を退けました。

ちなみにこの裁判では、更新料の金額は月額賃料の2倍となっており、今回の裁判所の判断から考えると月額賃料の2カ月分程度の更新料は有効とされると推測されます。
3カ月分以上となるとどういった判断がでるかは定かではありません。

現在の経済状況や更新料が実質不動産業者の更新手続きの費用に充てられているであろう実態などを考えると果たして適切な判断といえるのかは何とも言えません。
ただし、最高裁判所が判断をこうした判断をくだし、更新料は実際は月額賃料の1カ月分程度が多いことを考えると、賃借人には厳しい判決だったと言えます。


最高裁判所の判決全文※平成22年(オ)863号事件の判決です。PDFになります。


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2011.07.15 / コメント:: 0 / トラックバック:: 0 / PageTop↑


破産とは・・・
カテゴリ: 法律関係 / テーマ: 雑学・情報 / ジャンル: 学問・文化・芸術
最近、破産というキーワードで検索をしてくださっている方がいらっしゃいました。
東日本大震災を契機に会社経営が苦しくなり、破産を考えざるを得ない方もいらっしゃると思います。東日本大震災の後、災害に関する法律の提供をすることを宣言しました。そこで、借金関係の整理について簡単にご説明しようと思います。
なお、簡略に説明しようとする関係で多少のずれが生じる部分があります。実際の制度の利用の決断については、最寄りの専門家に必ずご相談ください。


1,借金の整理
  借金の整理は、簡単には下記の4段階だとご理解ください。
  ① 約定通りの支払い
    ※ 債権者との話し合いにより、当面利息のみの支払いをすることもあります。
  ② 任意整理・特定調停
    個人の債務に限定されるといっても間違いないと思いますが、将来の利息をカットする条件のもと、現在
   の債務の支払いをするものです。利息制限法所定の法定利率に引き直した計算をし、その後の残額を支払う
   ことになります。任意整理は弁護士が債権者と交渉するもの、特定調停は簡易裁判所で調停委員を含めて話
   し合う手続きです。
    月々の収入の中でそれなりに返済にまわせることが前提です。
    ※ CMなどで払いすぎの利息が必ずもどるかのような宣伝をしているところがありますが、正確ではあり
     ません。ある程度長期の期間、約定通りの支払いをしていて初めてお金が戻ってくることになります 
     が、実際はひき直し計算をしてみないとわかりません。
  ③ 民事再生手続き
    借金の金額を圧縮(たとえば20パーセント)にして、その金額を3年など一定の期間内に返済をしてい
   く制度です。
    原則としてすべての債権(税金を除く)が対象となりますが、住宅ローンのみを除外できる個人再生手続
   きがあります。住宅ローンを除く趣旨は、住宅ローンを対象にしてしまうと住宅が競売にかかり、住宅を失
   う結果になってしまうからです。
  ④ 破産
   説明の必要はないかもしれませんが、借金(税金や罰金、養育費などをのぞく)の支払い義務を免除する 
  制度です。支払い不能ないしそれと同様の状態であれば破産を利用することができます。
    詳細は、以下で説明します。

2,破産制度
  会社破産は、大きく分ければ
  ① 会社破産
  ② 個人破産
 の2通りがあります。そして、会社事件の(ほぼ)全件、個人破産の一部の事件は、管財事件として破産管財人 をつける必要があります。破産管財人をつける事件については、予納金として破産申立て時に破産管財人の費用 を納める必要があります。なお、破産管財人の費用の他、破産事件そのものに必要な予納金(2~3万円くら  い)を別途おさめる必要があります。
  破産管財人の費用としては、会社破産については簡易な事件(財産がほぼない・財産があるとしてもすでに換 価済み)については、少額管財事件(おそらく全国であると思います)にて20万円の予納金となります。逆に これに当てはまらないと借金の金額に応じて予納金の金額が決まります。個人破産で破産管財人をつける場合、 多くは予納金は20万円となります。個人破産で破産管財人をつける事件というのは、財産があるケースや免責 に問題があるケース(浪費など)、そして会社経営者のケースを念頭においてください。なお、財産があるケー スとは、換価したら10万円以上(実際は20万円の運用が多い)の価値がある財産を有するものがあるケース だと思ってください。日常の生活で使用する家電・家具などは原則として対象外です。
  
3 破産の効果
  会社破産の場合、破産事件が終了すると商業登記について抹消登記がされます。そのため、会社は借金が残っ ていても抹消登記により消滅するため、借金の返済の必要はなくなります。
  個人破産の場合、破産決定に加え、免責決定を得ることにより支払い義務がなくなります。現行法では、破産 申立てと同時に免責の申立てがされたものとみなすものとされています。個人の場合でよく聞かれることです  が、デメリットとしては①お金を借りれなくなる(クレジットカードをつくれない)、②職業に制限がでる(日 常の職業にはあまり影響はありません、警備員は駄目ですが・・・)程度です。なお、同居の親族について家計 を一にすると見なされた場合、当該親族についても信用の低下が認められる場合があります(この点を市販の本 で大丈夫といっているものがありますが、正確ではありません)。

4 破産の効果②
  債権者側からすると、特に会社の場合ですが、破産決定・免責決定(廃止決定)の写しを取得することによ  り、不良債権として取り立て不能なものとして損金処理することができます。
  取り立てはできないのですから、せめて税金上の制度は利用してください。


 以上、簡単ではありますが、借金に関する制度・法律の説明をさせていただきました。
 詳細については、各県で弁護士会が法律相談を行っていますので、そちらにいって直接具体的な事案についての相談をしてください。
 個人の相談であれば、各社の借金の金額、借り入れ時期、収入、返済にまわせる金額などをまとめていくと話はスムーズに進みます。
 この手のものはどうしようもなくなってから相談にこられる方が多いですが、一歩手前で相談をすることが大切です。犯罪を犯すわけではありませんので、是非、お気軽にお近くの弁護士会の弁護士にご相談ください。



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2011.06.16 / コメント:: 0 / トラックバック:: 0 / PageTop↑


迅速・適切な行動を ~震災を影響とした倒産の増加
カテゴリ: 法律関係
 東日本大震災の影響を受けて倒産したと思われる企業が66社にのぼったという報道がありました(帝国データバンク)。

 倒産の多くは、間接的な倒産だとされています。
 直接的な倒産が少ない原因としては、①震災・余震の影響により、まだ落ち着いた状態にはなく、整理を考える余裕がない、②法的な破産をするためには、予納金などのお金がかかり、これが安くなく準備ができない、③金融機関との話し合いがうまく行き、現時点では資金のショートをしていない、という3点が考えられます。
 そのため、事実上の倒産という件数でカウントしたら、66件の比ではないでしょう。

 間接的な倒産が多い理由としては、①関連企業が被災した・そのため、生産などができなくなった・そして資金繰りが苦しくなり、金融機関に対する返済もできなくなった、というパターンと、②風評被害にあい、もしくは被災地に近く交通の便が悪いため、お客が減った・そのため、従業員の給与も払えず金融機関への返済もできなくなった、というパターン、③自粛による影響が考えられると思います。
 いずれにせよ、震災後の資金繰りの苦しさをカバーする方法がないため、体力的に持たなくなったところが倒産しているということです。多少体力が残っていたところも徐々に体力がなくなっていくので、近い将来の倒産件数はやはり増えると思われます。
 震災がなかったとしても遠からず倒産していた企業はあるかもしれませんが、そういった中で優良企業が倒産している例もあると聞いています。

 金融機関への返済については、第一義的には金融機関との話し合いになります。直接的な被災地ほど、この話し合いは円満に進んでいるようです。
 被災企業に対する貸付制度(内閣府のパンフ32頁PDF)なんてのもありますが、不十分に過ぎます。
 現状では、中小企業金融円滑化法というのもありますが、今回の震災に関していえば利用されているかはわかりません。予想している場面が異なっているのが邪魔しているのかもしれません。
 いずれにせよ直接的な法律はありません。

 中小企業は、国内に約430万社あるといわれ、約2800万人が働いていると言われ(数字は中小企業庁の発表による)、国の経済の根幹を支えるものです。中小企業を支えることは、国の経済を支え、そこで働く人たちの生活を支えることになるのに、そういった意識が残念ながら政治家には乏しいですね。
 管首相に対する批判は多々ありますが、本当に対応が遅い。今回の間接倒産にしても、金融機関に対する返済を一定の簡単な要件のもとに2年程度猶予する、各金融機関も日銀に対する返済を同程度猶予する、という特例法を早急に成立させてしまえば、震災の影響によって資金繰りで困って倒産しか選択肢がなくなる、という最悪の事態も防げたかもしれないのに・・・
 法制度の不備をどうにかするのは、内閣であり、国会の責務です。しかし、あの方々は、現場にいないから悠長に構えすぎです。数字がもっと大きくなってから対応するのでしょうね。政治家は、騒がれてから動くことが多いですから。


 以下は、個人的な意見です。
 最後に少し話がかわりますが、「自粛」という言葉、程度に応じて使い分けをしませんか?
 派手にやるのは「自粛」した方がいいという考え方には、個人的に賛同します。しかし、普段やる程度のことを「自粛」するのはどうでしょうか。
 この連休中、東北地方に観光に行った方が多数いらっしゃると聞いています。観光に行くことでお金をおとし、経済的な「支援」をしていることになります。支援は、義援金という形だけではなく、別の普段の形でもできる場合があると思います。経済的なものがどうにかならなければ雇用も発生しません。雇用がなければ、生活をするために必要なお金も入りません。
 普段行っていた近くのお店に行ってお金を使うことを「自粛」することにより、その店が倒産してしまう可能性もあります。これも間接的な倒産です。こういったことが続くと倒産件数は更に増え、経済は悪循環にはまります。

 「倒産件数を減らす」、というのが目的というわけではありませんが、「金は天下の回り物」。「自粛」の影響により懐に残ったお金を義援金だけでなく、支援という意識を少しもって普段使っていたことに使う生活に戻してみてはどうかと思います。徐々に戻ってきてはいるように感じていますが、体力が失われていく企業・店の体力をせめて維持できるレベルか、正直まだまだ心配です。



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2011.05.06 / コメント:: 0 / トラックバック:: 0 / PageTop↑


災害時の法律⑤ ~情報提供
カテゴリ: 法律関係
法律に関する図書の情報提供です。
専門家のみならず、法律相談がなかなか受けられない方についても知識を得る一助としてくださると、提供元にとっても幸いなことだと思います。

新日本法規という法律図書を出版している会社のホームページで、同社が提供している「Q&A災害時の法律実務ハンドブック」という本が無料にてダウンロードできます(新日本法規)。また、災害に関する法令についてのリンクも貼っています。専門家のみならず、一般の方でも見れますので是非ご活用ください。

また、日弁連のホームページでも東日本大震災法律相談Q&Aというものがダウンロードできるようになっています(日弁連)。東日本大震災法律相談Q&Aのダウンロードは、同ページの下部の方にあるアイコンをクリックしておこなってください。


今回の災害では、日常でも適用される一般的な法律が適用されるケース、特別法が適用され一般法が修正されるケースの2つあります。特別法が適用されるケースであるかどうかを慎重に見極めなければいけません。
以前紹介した内閣府のホームページにある被災者支援の情報と照らし合わせつつ、検討していく必要があります(内閣府)。

こういう制度がある、という意識だけでもかまいません。そういう意識があるのとないのとでは、今後の行動も変わってきます。是非、一度目を通してみてください。



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2011.03.30 / コメント:: 0 / トラックバック:: 0 / PageTop↑


災害時の法律④ ~ 被災者向け
カテゴリ: 法律関係 / テーマ: 政治・経済・社会問題なんでも / ジャンル: 政治・経済
参考までに今回も何点か基本的な知識をあげます。
なお、繰り返しになりますが、ここで記載することが具体的な事案に当てはまるかについては、事案によって異なります。被災地では無料法律相談が始まっていますので、個別に問い合わせください。

Q 建物が倒壊して、境界がはっきりしません。隣地との調整もつきません。どうしたらいいですか?
A 場所によっては、区画整理を行うかもしれません。その場合、区画整理組合ができ、改めて土地の割り振りなどがされます。区画整理は、土地の一部を売却する等して資金をつくり、街を整地し環境を整えるものでもあります。注意が必要なのは、区画整理をする場合、上記の売却する土地を作る関係で土地の面積が減少したり、必ずしも希望する場所を取得できない可能性があることです。
 区画整理が行われない場合、まずは境界杭・道路境界杭などが残っているか確認をしてください。杭が残っている場合、地積測量図などの書類から過去の境界を推測することができる可能性があります。ただし、境界については、全隣地の所有者と話しがまとまらなければ解決しませんので、注意してください。
 隣地との合意ができない場合、何らかの手続きをとらなければいけません。
 手続きとしては、調停・裁判、そして筆界確定制度があります。

Q 調停・裁判について説明してください。
A 調停というのは、調停委員という裁判所が選任した方2名が仲介に入った話し合いだと思ってください。話し合いであるが故にまとまらない場合も当然あります。その場合、裁判、ということになります。調停を行うにしても裁判を行うにしても、資料が必要となります。過去の航空写真や杭の状況、地積測量図などが証拠となります。できる限り資料を整えて迎えましょう。
 裁判は、調停を経た上で行うように言われる可能性があります。裁判について、資料からはっきりしない場合でも裁判官が判決で境界を確定することが可能です。ただし、津波の被害に遭われた地域については、大勢の調整が必要となるので、裁判という手続きでは適さない可能性があります。

Q 筆界確定制度というのは、どういう制度ですか?
A 調停や裁判などのような裁判所の手続きではありません。法務局で行う手続きです。
  調停・裁判などでは時間がかかるということで、できるだけ短期間で解決するためにできた制度です。
  ただし、資料が必要となることについては、調停や裁判と変わりありませんので、ご注意ください。
  なお、筆界確定制度で使用された資料や判断については、裁判に使用することが可能と考えられています。

Q 地震で境界を示していた塀が崩壊しました。再度設置する費用はどうなりますか?
A 自分の土地に新たな塀をつくる場合、自己費用が原則だと思ってください。
  境界上に新たな塀を設置する場合、費用は基本的に折半になります。ただし、必要以上に堅固または高い用壁を一方が要求する場合、必ずしも折半にならない場合がありますので、ご注意ください。
 話し合いがまとまらない場合、境界の点でご説明した調停の手続きなどをとることになります。

〈参考 民法の条文〉
(境界標の設置)
第二百二十三条  土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。

(境界標の設置及び保存の費用)
第二百二十四条  境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。
(囲障の設置)
第二百二十五条  二棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる。
2  当事者間に協議が調わないときは、前項の囲障は、板塀又は竹垣その他これらに類する材料のものであって、かつ、高さ二メートルのものでなければならない。

(囲障の設置及び保存の費用)
第二百二十六条  前条の囲障の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。

(相隣者の一人による囲障の設置)
第二百二十七条  相隣者の一人は、第二百二十五条第二項に規定する材料より良好なものを用い、又は同項に規定する高さを増して囲障を設けることができる。ただし、これによって生ずる費用の増加額を負担しなければならない。

(囲障の設置等に関する慣習)
第二百二十八条  前三条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

(境界標等の共有の推定)
第二百二十九条  境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。

第二百三十条  一棟の建物の一部を構成する境界線上の障壁については、前条の規定は、適用しない。
2  高さの異なる二棟の隣接する建物を隔てる障壁の高さが、低い建物の高さを超えるときは、その障壁のうち低い建物を超える部分についても、前項と同様とする。ただし、防火障壁については、この限りでない。

(共有の障壁の高さを増す工事)
第二百三十一条  相隣者の一人は、共有の障壁の高さを増すことができる。ただし、その障壁がその工事に耐えないときは、自己の費用で、必要な工作を加え、又はその障壁を改築しなければならない。
2  前項の規定により障壁の高さを増したときは、その高さを増した部分は、その工事をした者の単独の所有に属する。

第二百三十二条  前条の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。



最近の法律相談でよう壁についての話がありました。壊れたよう壁については、基本的には所有者の責任になります。参考までに内閣府のページには、がけ地の制度の説明があります。33ページを参照してください。

日弁連の災害対策のページに近日中にQアンドAが掲載される予定ですが、言葉を簡単にするなど市民向けに今後も情報提供を続ける予定です。


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2011.03.26 / コメント:: 0 / トラックバック:: 0 / PageTop↑


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プロフィール

弁護士やす

Author:弁護士やす
Jリーグ創設元年からJリーグの試合を追いかけています。弁護士の職業よりもJリーグ観戦歴は長い(笑)
サッカーだけでなく、法律がかかわる問題を簡単にご説明いたします。

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